Scheiden en woning

Bij een scheiding is één van de belangrijkste onderdelen jullie koophuis en de toekomstige woonsituatie. Het is belangrijk dat jullie hier goede en weloverwogen keuzes over maken. Er moet een hoop worden geregeld. De mediators van Resolve Visie helpen jullie daar graag bij. Door dat wij nauw samenwerken met BMP Finance hebben jullie al vroeg in het scheidingsproces duidelijkheid over wat de mogelijkheden zijn met jullie koophuis.

Wat zijn de opties bij scheiden met een woning (koophuis)?

De drie opties zijn:

1. Het huis overnemen door één van jullie
2. Verkoop van de woning aan derden
3. De woning blijft een periode onverdeeld

1. Het huis overnemen

Bij een overname van de woning zijn een aantal zaken van belang. Onder andere: Is het financieel haalbaar om de woning en de bijbehorende hypotheek op naam te krijgen? Er volgt dan een ontslag voor de hoofdelijke aansprakelijkheid, voor de vertrekkende partij, indien de hypotheek op beide naam staat.

Wat is de waarde van de woning? Een taxatie geeft een duidelijk beeld over hoeveel jullie woning waard is. Hoe hoog is de hypotheek? Is er een verpande spaarpolis of bankspaarrekening eigen woning? Hoeveel waarde is daarin opgebouwd?

Hieruit volgt de rekensom of er een over- of onderwaarde is. Bij een huwelijk in gemeenschap van goederen hebben jullie allebei recht op de helft van de overwaarde of draag je ieder de helft van een eventuele restschuld. Onze mediator bespreekt met jullie de uitgangspunten, bepaalt samen met jullie waar jullie recht op hebben en hoe jullie de waarde van de woning kunnen verdelen of verrekenen. Vervolgens nemen we contact op met de hypotheekadviseur (jullie eigen adviseur of de samenwerkende hypotheekadviseur) om alles door te nemen zodat jullie snel duidelijkheid krijgen over de haalbaarheid.

Wat is van invloed bij het overnemen van de woning bij scheiding?

Als eerste is het bruto jaarinkomen een bepalende factor om de woning en de hypotheek over te nemen. Hoe hoger het inkomen, hoe meer je kan lenen. Schulden (denk ook aan de privé leaseauto of de mobiele telefoon) zijn van invloed op je maximale hypotheek. Deze beperken je leencapaciteit.

Wanneer er sprake is van partneralimentatie is deze ook van invloed op het verkrijgen van de hypotheek. Voor de betalende partij geldt dat de te betalen partneralimentatie in mindering wordt gebracht op je bruto jaarinkomen, waardoor je minder kan lenen. De ontvangende partij kan hierdoor wellicht meer lenen.

Ben je 55+, dan wordt er bij het bepalen van je maximale leencapaciteit ook gekeken naar je pensioeninkomen en de afspraken die jullie hebben gemaakt over de verdeling van de opgebouwde pensioenen. Onze mediator neemt dit met jullie door. Ook denken wij mee in mogelijke oplossingen.

Alle afspraken komen in het convenant

De mediator zorgt er met jullie voor dat alle afspraken met betrekking tot het overnemen van de woning, de hypotheek en daaraan verpande spaarpolissen/ bankrekeningen, goed worden afgestemd en verwerkt ze vervolgens in het convenant. Onze mediators hebben daarover altijd contact met de hypotheekadviseur. Zo zien we niets over het hoofd en weten jullie zeker dat het convenant goed is voor de hypotheekverstrekker.

2. Woning verkopen

Jullie willen allebei niet in de woning blijven of het is financieel niet haalbaar om de woning over te nemen. In dat geval besluiten jullie de woning te verkopen en spreek je daarover een aantal zaken af. Denk aan:

• Wanneer gaat de woning in de verkoop?
• Wat is de te verwachte opbrengst?
• Wie blijft er in de woning wonen tot de verkoopdatum?
• Hoe gaan jullie om met de hypotheeklasten?
• Is er een over- of onderwaarde?
• Zijn er nog zaken die eerst opgeknapt moeten worden en wie gaat dat betalen?

De mediator van Resolve Visie bespreekt al deze zaken met jullie, denkt mee en legt alle gemaakte afspraken vast.

3. Woning onverdeeld laten

De woning onverdeeld laten betekent dat jullie samen eigenaar van de woning blijven en beiden voor 100% aansprakelijk zijn voor de hypotheek. Er zijn verschillende redenen om de woning onverdeeld te laten:

• Het kan zijn dat er nu nog een restschuld is en dat de verwachting is dat over een aantal jaar dit probleem is opgelost.
• Geen van beiden kan de woning op naam krijgen, maar jullie willen de woning nog aanhouden voor de kinderen, zodat zij in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven om de school af te kunnen maken.
• Er zijn geen andere betaalbare woningen beschikbaar in jullie regio.

Kiezen jullie voor het onverdeeld laten van de woning dan is het belangrijk daar hele goede afspraken over te maken. Je blijft dan in belangrijke mate financieel aan elkaar verbonden.
Denk daarbij aan: Hoe lang willen jullie de woning samen aanhouden? Hoe om te gaan met de kosten van de woning? Wie blijft er wonen? De andere partij kan dan mogelijk geen andere woning kopen, moeilijk of geen hypotheek afsluiten.

Daarnaast heeft dit fiscale gevolgen, zoals de scheidingsregeling van maximaal 2 jaar. Dit heeft te maken met de aftrekbaarheid van de hypotheekrente. Op de site van de Belastingdienst staat hier uitleg over en meerdere voorbeelden worden uitgewerkt. Onze mediator bespreekt dit met jullie, zodat jullie hier passende en goede afspraken over kunnen maken.