Hypotheek bij scheiding: welke regelingen zijn er?
De beslissing is genomen: jullie gaan uit elkaar. Maar scheiden met eigen koophuis kan veel vragen oproepen. De hypotheek is bij scheiding vaak het grootste financiële onderwerp. Wat zijn de fiscale gevolgen, waar moet je rekening mee houden? Er zijn verschillende regelingen voor de belasting die we in dit blog bespreken: de scheidingsregeling eigen woning, verhuisregeling en bijleenregeling. Ook lees je hoe het zit met het overnemen van de hypotheek bij scheiding.
Hypotheekrenteaftrek na scheiding
Jullie hebben een hypotheek en betalen maandelijks de rente aan de hypotheekverstrekker waarvoor je de hypotheekrenteaftrek hebt. De hypotheekrenteaftrek krijg je van de belastingdienst als je voldoet aan 3 voorwaarden:
- De woning is jullie bezit.
- Jullie hebben gezamenlijk de kosten van de woning, de maandelijkse rente- en aflossingsverplichting.
- De woning is jullie hoofdverblijf.
Zolang je aan deze 3 voorwaarden voldoet zal de belastingdienst akkoord gaan met de persoonsgebonden aftrekpost in de aangifte inkomstenbelasting voor de betaalde rente.
Nu verlaat één van jullie de woning en binnen afzienbare tijd is ook de scheiding formeel afgerond. Daarmee voldoet degene die uit de woning is vertrokken dus niet meer aan alle 3 de voorwaarden voor de persoonsgebonden aftrek! De scheiding heeft gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek.
De scheidingsregeling eigen woning
De verblijvende eigenaar/partner kan dus niet de resterende rente van de vertrekkende eigenaar/partner bij de belastingdienst declareren. Die persoon woont er niet meer. Om niet meteen met hogere kosten (c.q. een verminderde aftrekpost) geconfronteerd te worden, is de scheidingsregeling in het leven geroepen.
De scheidingsregeling eigen woning is een overgangsperiode van maximaal 2 jaar voor de persoon die uit de woning is vertrokken en waarin deze persoon nog de renteaftrek geldend mag maken bij de belastingdienst. Echter zal ook duidelijk uit het scheidingsconvenant moeten blijken hoe de afspraken hierover gemaakt zijn. Er zijn twee mogelijkheden.
Mogelijkheid 1: Beide betalen 50% rente
Betaalt ieder van jullie direct 50% van de rente aan de hypotheekverstrekker? Dan voldoe je aan de resterende 2 voorwaarden van de belastingdienst en kan ieder zelfstandig de betaalde rente in mindering brengen. In de aangifte moet ieder van jullie ook 50% van het eigenwoningforfait (EWF) opgeven!
Er kunnen aanvullende afspraken nodig zijn voor het vergoeden van het “woongenot” (het gebruik van de onverdeelde helft van de woning van de vertrokken eigenaar/partner). Deze optie heeft (fiscaal) vaak de voorkeur omdat voor ieder van jullie direct duidelijke en aantoonbaar is dat er kosten zijn gemaakt voor de woning.
Mogelijkheid 2: Verblijvende eigenaar betaalt de rente
Betaalt de verblijvende eigenaar/partner de volledige rente aan de hypotheekverstrekker? Dan zijn aanvullende afspraken nodig rondom vergoeding van het woongenot en de aangifte van het eigenwoningforfait is ook anders.
De vergoeding van de ene eigenaar/partner aan de ander voor het woongenot wordt ook wel eens omschreven als “partneralimentatie in natura”. Dit is echter een omschrijving die de belastingdienst niet erkend en waarmee het risico bestaat dat de belastingdienst de opgevoerde aftrekpost in mindering brengt. Er ontstaat mogelijk ook een conflict met de belastingdienst als er elders in het echtscheidingsconvenant wordt afgesproken dat er geen sprake is van partneralimentatie.
Laat je goed informeren bij scheiding
De belastingdienst constateert elk jaar veel fouten in de aangifte en daarmee aanleiding voor veel onverwachte negatieve fiscale gevolgen voor de net gescheiden partners. De belastingregels rondom een hypotheek bij scheiding, en niet specifiek alleen voor de woning, zijn complex, dus laat je goed informeren en eventueel adviseren door een fiscalist.
De verhuisregeling
Het kan zijn dat jullie uiteindelijk toch hebben besloten de woning te verkopen. Naast de bovengenoemde scheidingsregeling bestaat er dan ook nog de verhuisregeling. Deze regeling geldt alleen voor de eigenaar/partner die als laatste die woning verlaat. Is er door deze persoon ook een nieuwe woning gekocht? Dan mag deze persoon voor beide woningen de kosten in mindering brengen op het inkomen. De eigenaar/partner die als eerste de woning heeft verlaten kan geen gebruik maken van deze regeling.
De verhuisregeling geeft aan dat de renteaftrek blijft bestaan voor het huidige jaar en de daaropvolgende 2 kalenderjaren als de woning daarna direct (leeg) te koop wordt aangeboden. Voor deze periode vervalt het eigenwoningforfait. Mocht de woning onverhoopt na deze 2 kalenderjaren nog niet verkocht zijn, dan mag de rente niet meer in mindering worden gebracht en dient de woning en de hypotheek in box 3 (sparen en beleggen) opgegeven te worden.
De bijleenregeling
De Belastingdienst omschrijft de bijleenregeling als volgt:
“De hypotheek of lening waarover u de rente mag aftrekken, mag niet hoger zijn dan de aankoopprijs van uw nieuwe woning min de overwaarde van uw oude woning.”
Bij de verkoop van de woning aan derden of toedeling aan de andere partner, ontstaat er vaak overwaarde. Deze overwaarde staat bij de belastingdienst bekend als de eigenwoningreserve (EWR). Het bedrag dat is ontvangen aan overwaarde dient bij aanschaf van een nieuwe woning binnen 3 jaar te worden gebruikt voor de aankoop van deze nieuwe woning.
Indien dit niet het geval (stel: je hebt 20.000 hebt gebruikt voor de aanschaf van een andere auto o.i.d.), dan wordt er over dat verschil geen renteaftrek verleent. Het bedrag zal ook opgegeven moeten worden in box 3 (sparen en beleggen). Na drie jaar vervalt deze regeling en is het dus niet meer van belang of je de volledige overwaarde hebt gebruikt voor de aanschaf van de nieuwe woning.
Advies over de hypotheek bij scheiding
Financieel komt er een hoop kijken bij een scheiding, zeker met een hypotheek en eigen woning. Laat je dus goed informeren door een hypotheekadviseur om fiscale gevolgen te overzien. De mediators van Resolve werken samen met diverse hypotheekadviseurs in de regio, maar hoofdzakelijk met Van Ekeren Hypotheken die snel en onafhankelijk reageren.
